投資用不動産の選び方
不動産投資は、物件選びを間違えなければ、着実なリターンが得られる投資方法です。逆にいうと、はじめの物件選びで失敗すると挽回は難しいことも。
この記事では、初めて不動産投資を検討中の方に、失敗しない物件選びについてご説明します。
収益物件選びでなにより大切なことは、その物件を買うことが利益になるかという点です。
投資はお金と時間がかかります。投資情報を集めたり契約や登記などの事務手続きをこなしたりする手間やローンの獲得も大変です。この時間と労力をかけても見合う収益を生み出す物件を探しましょう。
不動産収益には2種類あります。
インカムゲインといって物件を第三者に貸し得られる賃料収入、キャピタルゲインといって購入時よりも高い価格で売却することで生まれる差益です。
国内不動産は市場が成熟しており、キャピタルゲインを狙うハードルは非常に高いです。キャピタルゲインがでるということは、適正価格よりも割安で市場にでているということです。
業者などのライバルよりもそういったいわば掘り出し物物件を見つけてくるスキルが必要です。
一方のインカムゲインは、正しい理論に基づいて不動産投資をすれば、結果がでやすいです。確実に賃貸人がつく物件（後述します）を妥当な金額で購入し、それを長期間で運用すればよいのです。
2 インカムゲインを生む物件
途切れなく賃借人がついてくれる物件がインカムゲインを生む物件といえます。空室期間があると、その間の賃料収入がゼロになるので、銀行利子や経費の分損失がでてしまうからです。
常に賃貸人がつく物件は、自分が居住物件を探しているつもりになるとある程度想像がつきます
2.1 駅からの徒歩距離5分以内
雨の日や体調が悪い日でも家に帰りやすいアクセスの良さは、人気物件の必須条件です。できれば駅から5分以内、遠くても10分以内がよいでしょう。
2.2 東京、名古屋、大阪、福岡あたりが狙い目
地方から東京への人口流入が進んでいるため、エリアとしては賃貸需要の高い東京を選ぶのが手堅いです。名古屋、大阪、福岡も一定の賃貸需要があります。思われます。間取りは、賃貸物件のボリュームゾーンである単身若年層向けに、１Kや１LDKなどがつぶしがきくでしょう。
2.3 1981年6月1日以前に建設された物件は避ける
建築基準法の改正により、1981年6月1日以降の建物は新耐震基準を満たしており丈夫です。これ以前の物件はもろいものもあり、修繕やリフォームなど維持費用がかかるので、避けたほうが良いです。
3. 最後に
いかがだったでしょうか。投資用不動産選びの一助になれば幸いです。
