区分投資？それとも一棟物件？
マンションの一室を購入する区分マンション投資とアパート経営などの一棟物件投資、どちらが正しい投資方法なのでしょうか？
この記事では、区分投資と一棟投資のメリットとデメリットを比較します。
１． 区分所有は参入のしやすさが魅力
一棟物件は土地と建物こみの金額で売却されることがほとんどですので、数千万円から数億円単位の価格になります。
一方、区分マンション投資は、地方中古物件であれば数百万レベルから購入可能です。
ビギナーにも参入しやすいという点では、区分所有に軍パイです。
2. 一棟物件の資産価値
日本という狭い国土において、土地の所有権は絶大です。万一建物が壊れたら、区分所有であれば財産的価値が激減しますが、土地さえあれば新たに建物を建設して運用することができます。
3.金融機関の融資は一棟のほうが有利？
一概にはいえませんが、アパート経営のほうが区分経営よりも事業性に着目した融資をしてもらいやすくなります。
土地と建物どちらにも担保価値がある一棟物件は、金融機関としても融資がしやすいものです。
4. 空室リスク
区分所有の場合は、複数持っていない場合は、空室になると確実に赤字となります。一棟物件は、空室があっても他の部屋がうまってトータルでプラスになれば黒字となります。
ただし、同じ場所に同じような部屋を集約して持つことになりますので、事故物件の場合は、同じ建物の複数の部屋の空室リスクをかかえることになります。
5. 最後に
区分にも一棟にもそれぞれメリットデメリットがあります。個人の価値観にフィットするものを選ぶのが、後悔しない
不動産投資のこつといえるでしょう。
投資用不動産の選び方
不動産投資は、物件選びを間違えなければ、着実なリターンが得られる投資方法です。逆にいうと、はじめの物件選びで失敗すると挽回は難しいことも。
この記事では、初めて不動産投資を検討中の方に、失敗しない物件選びについてご説明します。
収益物件選びでなにより大切なことは、その物件を買うことが利益になるかという点です。
投資はお金と時間がかかります。投資情報を集めたり契約や登記などの事務手続きをこなしたりする手間やローンの獲得も大変です。この時間と労力をかけても見合う収益を生み出す物件を探しましょう。
不動産収益には2種類あります。
インカムゲインといって物件を第三者に貸し得られる賃料収入、キャピタルゲインといって購入時よりも高い価格で売却することで生まれる差益です。
国内不動産は市場が成熟しており、キャピタルゲインを狙うハードルは非常に高いです。キャピタルゲインがでるということは、適正価格よりも割安で市場にでているということです。
業者などのライバルよりもそういったいわば掘り出し物物件を見つけてくるスキルが必要です。
一方のインカムゲインは、正しい理論に基づいて不動産投資をすれば、結果がでやすいです。確実に賃貸人がつく物件（後述します）を妥当な金額で購入し、それを長期間で運用すればよいのです。
2 インカムゲインを生む物件
途切れなく賃借人がついてくれる物件がインカムゲインを生む物件といえます。空室期間があると、その間の賃料収入がゼロになるので、銀行利子や経費の分損失がでてしまうからです。
常に賃貸人がつく物件は、自分が居住物件を探しているつもりになるとある程度想像がつきます
2.1 駅からの徒歩距離5分以内
雨の日や体調が悪い日でも家に帰りやすいアクセスの良さは、人気物件の必須条件です。できれば駅から5分以内、遠くても10分以内がよいでしょう。
2.2 東京、名古屋、大阪、福岡あたりが狙い目
地方から東京への人口流入が進んでいるため、エリアとしては賃貸需要の高い東京を選ぶのが手堅いです。名古屋、大阪、福岡も一定の賃貸需要があります。思われます。間取りは、賃貸物件のボリュームゾーンである単身若年層向けに、１Kや１LDKなどがつぶしがきくでしょう。
2.3 1981年6月1日以前に建設された物件は避ける
建築基準法の改正により、1981年6月1日以降の建物は新耐震基準を満たしており丈夫です。これ以前の物件はもろいものもあり、修繕やリフォームなど維持費用がかかるので、避けたほうが良いです。
3. 最後に
いかがだったでしょうか。投資用不動産選びの一助になれば幸いです。
投資用不動産の選び方
不動産投資は、物件選びを間違えなければ、着実なリターンが得られる投資方法です。逆にいうと、はじめの物件選びで失敗すると挽回は難しいことも。
この記事では、初めて不動産投資を検討中の方に、失敗しない物件選びについてご説明します。
収益物件選びでなにより大切なことは、その物件を買うことが利益になるかという点です。
投資はお金と時間がかかります。投資情報を集めたり契約や登記などの事務手続きをこなしたりする手間やローンの獲得も大変です。この時間と労力をかけても見合う収益を生み出す物件を探しましょう。
不動産収益には2種類あります。
インカムゲインといって物件を第三者に貸し得られる賃料収入、キャピタルゲインといって購入時よりも高い価格で売却することで生まれる差益です。
国内不動産は市場が成熟しており、キャピタルゲインを狙うハードルは非常に高いです。キャピタルゲインがでるということは、適正価格よりも割安で市場にでているということです。
業者などのライバルよりもそういったいわば掘り出し物物件を見つけてくるスキルが必要です。
一方のインカムゲインは、正しい理論に基づいて不動産投資をすれば、結果がでやすいです。確実に賃貸人がつく物件（後述します）を妥当な金額で購入し、それを長期間で運用すればよいのです。
2 インカムゲインを生む物件
途切れなく賃借人がついてくれる物件がインカムゲインを生む物件といえます。空室期間があると、その間の賃料収入がゼロになるので、銀行利子や経費の分損失がでてしまうからです。
常に賃貸人がつく物件は、自分が居住物件を探しているつもりになるとある程度想像がつきます
2.1 駅からの徒歩距離5分以内
雨の日や体調が悪い日でも家に帰りやすいアクセスの良さは、人気物件の必須条件です。できれば駅から5分以内、遠くても10分以内がよいでしょう。
2.2 東京、名古屋、大阪、福岡あたりが狙い目
地方から東京への人口流入が進んでいるため、エリアとしては賃貸需要の高い東京を選ぶのが手堅いです。名古屋、大阪、福岡も一定の賃貸需要があります。思われます。間取りは、賃貸物件のボリュームゾーンである単身若年層向けに、１Kや１LDKなどがつぶしがきくでしょう。
2.3 1981年6月1日以前に建設された物件は避ける
建築基準法の改正により、1981年6月1日以降の建物は新耐震基準を満たしており丈夫です。これ以前の物件はもろいものもあり、修繕やリフォームなど維持費用がかかるので、避けたほうが良いです。
3. 最後に
いかがだったでしょうか。投資用不動産選びの一助になれば幸いです。
不動産投資とサラリーマンは相性抜群！
不動産運用・投資という言葉から、皆様はどんな印象を受けますか？
リーマンショックの記憶でリスクが高い投資方法、自分には縁がないものと思われていたりしないでしょうか？
私は外資系企業に勤務するアラフォーの女性会社員です。2015年に同僚の真似をして不動産投資を始めるまで、同じように思っていました。
現在では、3室の区分マンションを都内に所有するサラリーマン大家さんです。幸い毎月の収益は、数万円単位ですがプラスです。
そして、実際に不動産を所有してみて、サラリーマンにこそ不動産投資をおすすめしたいと感じるようになりました。
1. サラリーマンに不動産投資がオススメの理由
一昔前の終身雇用制度は崩れつつあり、会社に頼って生涯の生計が立てられる時代ではなくなりました。企業側でさえ、副業を容認して、従業員の自活力を後押しする風潮が生まれつつあります。
とはいえ、本業が忙しい中、がっつり労力が必要となる副業をしてしまうと、ワークライフバランスが崩れますよね。
不動産投資はその点、購入時や売却には多少頭と時間を使いますが、運用中は管理会社に任せることができます。
不動産賃貸事業は事業の一種ですが、限りなく資産運用の側面が強いため、手間がかからないのです。
ことに我々外資系企業の会社員は、比較的年俸には恵まれていますが、古くからある日本の大企業にあるような充実した退職金はありません。公的年金にプラスしての老後資金の用意は必須だと思います。
2. 勤務先の信用力＝自分の信用力
サラリーマンは、自営業の方に比べると、不動産ローンが圧倒的に組みやすいです。
安定した収入が入ってくることを銀行から信用してもらえるからです。
勤務先のネームバリューや勤続年数は、そのままあなたの武器になります。
融資でよい条件を引き出し、低金利のローンで不動産を長期保有すれば、賃料で金融機関への返済がまかなえるので、いわば他人の資金を使って不動産を取得することができます。
筆者が所有している物件のローンはすべて1パーセント代の金利です。この低金利時代を利用しない手はありません。
定年になるころにはローン返済が終わるようにしておけば、定年時にはローンがない不動産が自分の手元に残ります。
3.最後に
いかがでしたでしょうか。余剰資金などないと考えるサラリーマンこそ、ぜひ不動産投資にチャレンジしていただきたいと思います。
